Finance : pourquoi faut-il créer une SCI lors de la transmission d’une entreprise ?

Le chef d’entreprise a plusieurs options pour acquérir l’immobilier nécessaire à son activité, que ce soit via son patrimoine professionnel ou privé. Lorsque l’immobilier d’exploitation est intégré au bilan de l’entreprise, cela peut devenir un obstacle à la transmission, augmentant les coûts et éloignant les potentiels acquéreurs. Certains peuvent être davantage intéressés par d’autres actifs que par les locaux, ou la charge financière peut dépasser leurs moyens. Ainsi, il peut être recommandé de séparer l’immobilier des autres actifs pour faciliter la transmission.

Dans un contexte familial, la détention de l’immobilier dans le patrimoine privé permet de mieux équilibrer les lots entre les enfants repreneurs et non repreneurs lors de la transmission de l’entreprise.

L’Immobilier dans le patrimoine personnel : une approche différente

Quand le chef d’entreprise préfère intégrer l’immobilier d’exploitation dans son patrimoine personnel, il doit choisir entre une détention directe et l’utilisation d’une société civile immobilière (SCI).

Opter pour une SCI peut permettre de ne transmettre que la société d’exploitation, tout en générant des revenus supplémentaires via la location aux futurs repreneurs. Cependant, il est important de noter que cette approche peut avoir des implications fiscales, notamment en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et d’avantages liés au pacte Dutreil pour la transmission à ses enfants.

La mise en place d’une SCI offre la possibilité au chef d’entreprise d’initier la transmission de ses biens immobiliers à ses enfants de son vivant, tout en maintenant la gestion et bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Une stratégie couramment adoptée consiste à créer une SCI avec un faible capital social. Les locaux d’exploitation sont acquis ou rachetés par la SCI, financés intégralement par un emprunt. Par la suite, la nue-propriété des parts de la SCI est transmise aux enfants.

Optimiser le calcul des droits en réduisant la base

La création d’une société préalable à la donation offre l’avantage d’exclure l’emprunt de la base de calcul des droits de donation, une pratique non autorisée pour les donations portant sur des biens. Ainsi, si la donation intervient peu de temps après la mise en place du financement et que la SCI ne détient que les biens financés à crédit, la valeur des parts peut approcher zéro. Dans ce cas, les bénéficiaires, généralement les enfants, sont exempts de droits de donation, avec des frais d’actes minimes, sans affecter les abattements de 100 000 euros applicables entre parents et enfants.

Une fois le remboursement de l’emprunt effectué, les enfants bénéficieront automatiquement de l’appréciation de la valeur des parts, sans droit supplémentaire à régler. Au décès des parents, l’usufruit prend fin, offrant aux enfants la pleine propriété des parts, sans frais supplémentaires.

Un avantage supplémentaire de l’utilisation d’une SCI par rapport à une détention directe lorsque les droits sont démembrés réside dans la possibilité, définie par les statuts, pour le chef d’entreprise, gérant de la SCI, de vendre et d’acheter des biens sans nécessiter l’accord de ses enfants nus-propriétaires. Cette disposition n’est pas présente lorsque le démembrement concerne des biens immobiliers détenus directement plutôt que des parts de SCI.