Taxe sur les logements vacants 2024 : qui est concerné ?

Dans un contexte de tension immobilière croissante dans de nombreuses villes françaises, la taxe sur les logements vacants (TLV) se présente comme un levier fiscal essentiel pour stimuler la disponibilité des logements. En 2024, cette taxe est non seulement reconduite mais également renforcée et étendue à de nouvelles zones, dans le but de répondre plus efficacement aux défis de l'accessibilité au logement. Cet article explore les fondements, les modifications récentes, et les implications pratiques de la TLV, offrant ainsi un aperçu détaillé de son impact sur le marché immobilier et les propriétaires concernés.

La taxe sur les logements vacants (TLV) en 2024

Définition et objectifs de la TLV

La taxe annuelle sur les logements vacants est une mesure fiscale ciblant les propriétés non occupées. Initiée pour inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché locatif, la TLV cherche à augmenter l'offre de biens immobiliers et à combattre la crise du logement urbain. Cette approche se veut une réponse aux défis de l'accessibilité au logement dans des zones où la construction nouvelle ne suffit pas à satisfaire la demande.

Zones concernées et récentes extensions de la taxe sur les logements vacants (TLV)

La taxe sur les logements vacants (TLV) a été initialement conçue pour cibler les zones urbaines où la demande de logements dépasse largement l'offre disponible. Cependant, avec l'évolution des marchés immobiliers et des politiques de logement, la portée de cette taxe s'est progressivement étendue pour inclure des zones supplémentaires et répondre plus efficacement aux défis de l'habitat en France.

Zones traditionnellement concernées

Traditionnellement, la TLV est appliquée dans ce que l'on appelle les "zones tendues". Ces zones sont des agglomérations de plus de 50 000 habitants où l'on observe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements résidentiels. Les zones tendues incluent non seulement les grandes métropoles comme Paris, Lyon, et Marseille mais aussi des villes de taille moyenne où les tensions sur le marché du logement sont particulièrement fortes. Le critère principal pour l'application de la TLV dans ces zones est la durée de vacance des logements, fixée à un an.

Récentes extensions et modifications législatives

La loi de finances récente a apporté des modifications significatives à l'application de la TLV, avec un objectif clair d'élargir son champ d'application pour intégrer des zones jusqu'alors non concernées et répondre à de nouveaux défis immobiliers.

1. Extension géographique : l'extension de la TLV à des zones en dehors des agglomérations traditionnellement tendues marque un tournant important. Cela concerne notamment des villes où les taux de logements vacants sont élevés mais qui n'étaient pas précédemment couvertes par la définition de zone tendue. Ces extensions visent à encourager la mise sur le marché de logements vacants dans des régions où le marché immobilier commence à montrer des signes de tension.
2. Critères d'application élargis : en plus de l'augmentation du nombre de zones couvertes, les critères d'application de la TLV ont été ajustés pour inclure des situations spécifiques telles que les villes ayant un fort pourcentage de résidences secondaires ou des zones touristiques où la conversion de résidences principales en logements touristiques a réduit l'offre de logements permanents pour les résidents locaux.
3. Impact de la crise du logement : l'extension de la TLV vise également à combattre la crise du logement exacerbée par des prix élevés et l'accessibilité réduite aux logements pour certaines populations. En appliquant la TLV dans des zones supplémentaires, le gouvernement espère stimuler la disponibilité des logements et modérer les hausses de loyers.
4. Surveillance et ajustements futurs : l'administration fiscale et les autorités locales sont désormais chargées de surveiller l'efficacité de la TLV dans ces nouvelles zones et d'ajuster les politiques si nécessaire pour s'assurer que les objectifs de disponibilité du logement sont atteints.

Consultation des zones applicables

Pour les propriétaires, il est essentiel de vérifier si leur propriété est située dans une zone où la TLV est applicable. Le gouvernement met à disposition des outils en ligne et des services permettant de consulter facilement la liste des zones concernées, qui est régulièrement mise à jour suite aux modifications législatives.

Cette expansion et ces ajustements de la TLV reflètent une approche proactive pour résoudre les problèmes de logement à travers le pays, en adaptant les mesures fiscales aux réalités locales et en cherchant à équilibrer le marché immobilier pour le bien-être de tous les citoyens.

Calcul et paiement de la taxe sur les logements vacants (TLV), incluant la situation des logements de tourisme type Airbnb

Bases de calcul et taux applicables

Le montant de la taxe sur les logements vacants est déterminé sur la base de la valeur locative cadastrale du logement. Cette valeur est un loyer annuel théorique que le bien pourrait générer s'il était loué. Le calcul de la TLV prend en compte un taux d'imposition progressif, ajusté pour encourager la remise sur le marché des logements non occupés :

• 17 % pour la première année de reconnaissance du logement comme vacant.
• 34 % pour les années suivantes si le logement continue d'être vacant.

Ces taux ont pour but d'inciter les propriétaires à ne pas laisser leurs biens inoccupés trop longtemps.

Modalités de paiement et échéances

Les propriétaires de biens immobiliers concernés reçoivent un avis d'imposition en fin d'année et doivent généralement régler la TLV avant le 15 décembre. Le non-respect de cette échéance entraîne une majoration de 10 % du montant dû, ainsi que des intérêts de retard.

TLV et logements de tourisme type Airbnb

Avec la popularité des locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb, la question de la vacance des logements prend une dimension supplémentaire. Un logement utilisé principalement pour des locations touristiques peut être considéré comme vacant si :

1. Il n'est pas occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année, ce qui est souvent le cas pour les propriétés gérées principalement comme des logements de tourisme.
2. Il n'est pas le lieu de résidence principal du locataire ou du propriétaire à tout moment de l'année.

Pour éviter la taxe sur les logements vacants, les propriétaires devraient envisager d'assurer une occupation plus régulière du logement, que ce soit par eux-mêmes ou par des locataires à long terme, afin de démontrer que le logement n'est pas réellement "vacant" au sens de la loi.

Distinction entre la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation

La TLV et la taxe d'habitation ciblent deux aspects différents de la propriété immobilière :

• La taxe d'habitation est due par les personnes occupant un logement au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'elles soient locataires ou propriétaires résidents. Elle est basée sur l'habitabilité et les équipements du logement et s'applique à la résidence principale ainsi qu'aux résidences secondaires.
• La taxe sur les logements vacants, en revanche, s'applique aux logements qui restent vacants pendant plus d'un an, sans les meubles nécessaires pour une habitation immédiate, et ce, dans certaines zones urbaines où la demande de logement est élevée. Elle vise à remettre ces logements sur le marché locatif ou à la vente.

Implications pour les propriétaires

Les propriétaires doivent être vigilants quant à l'utilisation de leur bien et aux périodes d'occupation pour éviter la TLV. Pour ceux qui utilisent leur propriété pour des locations Airbnb, il est crucial de documenter toute occupation, même de courte durée, pour prouver que le bien n'est pas vacant.

Pour la taxe d'habitation, même les propriétés louées pour de courtes périodes via Airbnb sont susceptibles de l'encourir si elles sont disponibles à l'usage du locataire au 1er janvier. Cela signifie que la distinction entre les deux taxes repose largement sur l'usage réel du bien à des moments clés de l'année fiscale.

Exonérations et contestations de la taxe sur les logements vacants (TLV)

La taxe sur les logements vacants (TLV) est un outil fiscal destiné à inciter les propriétaires à mettre sur le marché les logements inoccupés. Cependant, il existe des circonstances où les propriétaires peuvent être exonérés de cette taxe ou ont le droit de la contester. En outre, il est important de connaître les conditions légales sous lesquelles un propriétaire peut éviter de payer cette taxe sans enfreindre la loi.

Conditions d'exonération de la TLV

Les conditions d'exonération de la TLV sont strictement réglementées par la loi pour s'assurer que seuls les cas justifiés bénéficient de cette exemption.

Voici les principaux cas d'exonération :

1. Logements meublés : les résidences secondaires meublées ne sont généralement pas sujettes à la TLV. La présence de meubles doit être suffisante pour permettre une habitation immédiate, ce qui signifie que le logement doit contenir les éléments essentiels de vie (lit, chaises, table, équipements de cuisine).
2. Travaux importants nécessaires : un logement nécessitant des rénovations majeures qui empêchent son occupation est également exempté de la TLV. Les travaux doivent être d'une ampleur telle qu'ils rendent le logement inhabitable sans réparations significatives.
3. Logements destinés à la démolition : les propriétés programmées pour des opérations d'urbanisme, de réhabilitation, ou de démolition ne sont pas soumises à la TLV pendant la période où ces décisions sont en vigueur.
4. Cas de force majeure : les situations où l'inoccupation est due à des circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire, comme des litiges juridiques en cours, une occupation illégale par des tiers, ou des cas similaires, peuvent justifier une exonération.

Processus de contestation de la TLV

Si un propriétaire estime que la TLV a été appliquée à tort, il a le droit de contester cette imposition. La contestation doit être fondée sur des preuves solides et réalisée selon une procédure formelle :

1. Dépôt d'une réclamation : le propriétaire doit déposer une réclamation écrite auprès du centre des impôts dont il dépend. Cette réclamation doit être accompagnée de toutes les pièces justificatives nécessaires pour étayer les arguments du propriétaire contre l'imposition de la TLV.
2. Documentation : les preuves peuvent inclure des contrats de location, des factures de services publics attestant de l'occupation, des photos, des attestations de travaux ou tout autre document pertinent.
3. Délai de paiement : bien que la contestation soit en cours, le paiement de la taxe reste en principe exigible. Toutefois, le propriétaire peut demander un sursis de paiement si l'imposition excède 4 500 €, sous réserve que des garanties, comme une caution bancaire, soient fournies.

Astuces légales pour éviter de payer la TLV

Pour éviter légalement de payer la TLV, les propriétaires peuvent adopter plusieurs stratégies conformes à la réglementation :

1. Meubler le logement : transformer un logement vacant en résidence secondaire meublée peut le rendre exempt de TLV, à condition que le mobilier soit adéquat pour une occupation immédiate.
2. Occupation temporaire : assurer une occupation du logement pour au moins 90 jours consécutifs au cours de l'année peut également exempter le propriétaire de la TLV. Cette occupation peut être réalisée via des locations de courte durée ou l'utilisation temporaire par le propriétaire ou des membres de sa famille.
3. Mise en location active : démontrer des efforts actifs pour louer le logement, comme des annonces régulières à un prix de marché raisonnable, peut également justifier une exonération si le logement ne trouve pas preneur.

Ces approches nécessitent une gestion attentive et conforme à la réglementation pour éviter les implications fiscales tout en optimisant la rentabilité et l'utilité des propriétés concernées.